Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?
Приняв на себя обязательства по управлению многоквартирными домами, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК часто сталкиваются с проблемами при их обслуживании, поскольку многие помещения, оснащенные инженерным оборудованием, без доступа к которому невозможно ни проведение ремонтных работ, ни ликвидация аварийных ситуаций (подвалы, чердаки и пр.) находятся либо в муниципальной собственности, либо уже оформлены в собственность других лиц.
Вместе с тем из положений ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч.1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила № 491) следует, что все помещения, находящиеся вне жилых помещений в многоквартирном доме и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (в том числе чердаки, технические этажи, технические подвалы) относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. То есть любое помещение, находящееся вне жилых помещений и предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений.
Однако на практике очень сложно установить ту грань, которая определяет насколько тот или иной объект необходим для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения. Так, например, по мнению фактических собственников спорных помещений к общему имуществу относится лишь инженерное оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом (водомерные узлы, теплоцентры и пр.) и те объекты, которые с ним неразрывно связаны, а соответственно, имущество не отвечающее подобным критериям не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Стоит отметить, что четкого ответа на данный вопрос не дает и сложившаяся арбитражная практика. Так, при возникновении споров, связанных с отнесением того или иного объекта к общему имуществу по критерию его предназначенности для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения арбитражные суды занимают совершенно различные, зачастую противоположные позиции (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2009 по делу N А44-1312/2008 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 N 17АП-5915/2009-ГК, в которых изложены противоположные позиции по данному вопросу).
Однако я надеюсь, что ближайшее время судебные инстанции при рассмотрении подобных споров, все-таки сформируют единую позицию по данному вопросу. Моё предположение основано на том, что Конституционный Суд РФ, пусть и довольно кратко, но все-таки выразил свою позицию по указанной проблеме. Так, в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О Конституционный Суд РФ представил свои разъяснения относительно критериев отнесения помещений к общей долевой собственности, которые в целом можно свести к двум составляющим.
Во-первых, Конституционный Суд РФ указал, что помещения, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд собственников помещений в многоквартирном доме, также как и указанное оборудование, предназначены для обслуживания других помещений в этом доме, и поэтому относятся к общей долевой собственности. То есть, если в помещении есть оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома, то и само это помещение относится к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Во-вторых, помещения, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд собственников помещений многоквартирного дома, определены Конституционным Судом РФ как помещения, «не имеющие самостоятельного назначения». Понятие «самостоятельное назначение» применительно к помещению означает, что такое помещение может находиться в собственности отдельных лиц, которые вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Соответственно, если в таком помещении находится оборудование, обслуживающее другие помещения многоквартирного дома, то оно должно принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, имеются достаточные основания полагать, что в ближайшее время судебные инстанции при рассмотрении подобных споров, встанут на сторону собственников помещений в многоквартирных домах и представляющих их интересы управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК и будут принимать свои судебные акты с учётом позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О.